10年后的房产,是“白菜价”还是“钻石价”,专家用“八字”预

时间 |2019-11-05 17:50:07

十年后,专家预测房地产价格是“卷心菜价格”还是“钻石价格”

从发展的角度看待问题是我们准确判断任何事情的前提。拥有自行车曾经是一种奢望。现在每个家庭都有汽车。我们周围的人过去常常用他们的“手机”羡慕地看着他们。现在每个人都有一部可以通过电话拍照的手机...简而言之,以前无法实现的事情现在已经成为现实。

房子,不是吗?我们过去住的茅草屋已经发展成砖瓦房,现在我们住在高层建筑里。商品房不再是一些人的专有财产,而是大多数人的住宅。当然,这一切都是由于我国经济的快速发展和人民收入水平的提高。

然而,房价的步伐并没有停止。十年前,只需要450万平方米的房子,但现在可能要花21000平方米。根据易居研究所发布的《百城房价报告》数据,一、二、三线城市新建商品房平均价格分别达到42548元/平方米、13762元/平方米和10698元/平方米。十三个城市进入了“超高房价”行列,另外十二个城市进入了“过热”行列。

根据报告的定义,如果单价超过20,000,则属于超高价格范围。如果单价在14,000到20,000之间,则在高价格范围内。如果单价在10,000到14,000之间,它在中间价格范围内。如果单价在80,000到10,000之间,则在低价范围内。如果单价低于8000英镑,则被认为是超低价格范围,而你所在城市的价格可以是

然而,并不是所有的地方房价都是一样的。还有许多城市的平均房价只有2000元以上,每平方米3000元以上,如鹤岗、大兴安岭、石嘴山、双鸭山、吐鲁番、七台河等。

房地产市场被分割,房价被分割。如果时间延续到20年前,我相信没有多少普通人会想到今天的楼市和价格模式。然而,一定有人提前知道了。虽然他们没有前后眼,但当时他们敢于买房或投资,大概是经过仔细考虑。

现在的问题是,一方面,这些年来房价“涨得更多,跌得更少”,而且价格已经达到新高。另一方面,城镇人均住房面积达到39平方米,大大低于发达国家。另一方面,人口净增长逐年下降,而劳动人口却逐年下降,2018年降至9亿以下,达到8.97亿。

那么,在目前影响房价的各种因素逐渐弱化的情况下,房价未来还会继续上涨吗?十年后,房地产是“卷心菜价格”还是“钻石价格”?通过对多年数据的分析,笔者认为影响房价的因素有很多,但最重要的是在这两个方面,这两个方面决定了房价的未来趋势:

一、人口流动对城市房价走势的影响

不管你是需要买自己的房子还是投资,这些房子最终都会被用来居住。他们迟早只会被转移到有实际住房需求的群体。因此,人口数量决定了住房需求的数量。在过去几年里,房价快速上涨的最直接因素是快速城市化,这使得大量农村人口涌入城市定居,并带来大量住房需求。

就像发达国家一样,我们都致力于通过城市化到达初级发达国家。因此,在城市化的道路上,我们一直在努力工作。1999年中国常住人口的城镇化率为30.89%。到2018年,这一数字将达到59.58%,20年来年均城市化率为1.43%。过去5年,城镇化率基本保持在1%的年均城镇化率,未来10年年均城镇化率将下降。根据恒大研究院的报告,到2030年,中国的城镇化率将达到70.6%。

根据该报告,到2030年,新的城市人口将比2018年增加近2亿,达到10.2亿。这里每个人都会问一个问题,劳动力不是减少了吗?为什么城市人口仍在增长?城市人口主要来自农村流入和分区调整。换句话说,它主要是股票,70%的城市化率仍然是发达国家的最低标准。例如,日本已经超过90%,而美国已经超过80%。从长远来看,我们也应该达到这个水平。

根据目前的人口流动情况,这些新的城市人口大部分将流入国家规划的城市群和当地形成的都市圈。就城市群而言,国家规划了19个,由于城市群之间发展不平衡,这将导致人口流入的差异。例如,长江三角洲、珠江三角洲、京津冀、长江中游、成渝、中原和山东半岛等七大城市群未来人口流入主要区域的可能性较高,而其他城市群将分流剩余的新城市人口。

从这个角度来看,未来城市间的房价将因人口流入而继续分化。强者将保持强势,房价的高概率是“钻石价格”。在总人口变化不大的情况下,长期和短期的变化将大大增加人口净流出的城市或地区出现“卷心菜价格”的可能性。

二、货币增长率变化对房价走势的影响

从过去10年的m2货币供应量可以看出,m2在2009年为60.6万亿,2018年为182.6万亿,净增了两倍。以2019年上半年为例,半年内增长了近10万亿,达到191.9万亿。如果不令人惊讶的话,全年应该会达到200万亿。

随着货币供应量的增加,手头的货币价值自然会贬值。例如,10年前,一种商品是2元钱。十年后,资金总额增加了两倍。5元和6元商品价格相同是正常的。从这个角度来看,房价的上涨不是房产本身价值的上涨,而是房价与房产本身总价格成比例的上涨。只是因为房子本身的总价格相对较高,价格才似乎上涨了很多。

然而,这里有一个真正的问题。历史上,m2货币供应量的增长率一直与经济发展的增长率保持高度一致。随着经济增速放缓,m2货币供应量也将保持在两位数以下。m2的增长率将在2017年为8.2%,2018年为8.1%。如果不令人惊讶的话,预计2019年将在8.5%以内,与“L”型经济增长率相匹配。

因此,在可预见的未来10年,货币增长率将放缓。根据专家预测,未来10年m2增长率基本上是国内生产总值增长价格指数,假设波动在2%左右。到2030年,m2增长率将基本达到7-7.5%。与过去10年m2的平均年增长率相比,将有大约3%的减速,相当于过去10年8.5%的平均年增长率。未来10年,从m2来看,房价年均增长率将在5.5-6%之间。

如果m2与第一人口因素相结合,上述潜在城市群和大都市区的房价潜力明显高于5.5-6%的平均值,这些城市的房价就是我们常说的“钻石价格”城市。当然,仍有许多城市无法达到这一平均增长率。了望智库提到的80多个萎缩城市的人口(未来还会增加)继续外流,房价增长缺乏需求支持。所谓的“卷心菜价格”基本上就在于这些地方。

当然,仍然有许多因素影响房价。例如,对房价的短期影响主要是房地产市场的调控,短期和中期影响也是土地因素。然而,这些不足以影响房价的长期趋势。

鉴于房价的未来趋势,著名经济学家用“八个字”来进行预测。

专家认为,整体房价的持续上涨不需要进一步论证,无论是必要的还是法律规定的。但是,需要注意的是,由于地区与城市之间的匹配资源有优势也有劣势,而且财富有限,从世界主要发达国家的房地产发展轨迹来看,中国未来的房价无法逃脱“白菜价格与钻石价格并存”的命运。

专家对未来房价预测的核心观点:白菜和钻石价格并存

在我看来,应该说“八字”很有价值。尽管许多人都有房价未来会上涨的预感,但不清楚这一轮是“涨了又涨”,还是仅仅是一些城市的上涨。专家的话很清楚。正如本文前面所分析的,房地产的价值与城市息息相关。城市有很大的发展潜力,所以房子自然有潜力,房地产自然有钻石价格基础。然而,这个城市的经济发展很差,就业机会很少,人们不能落后。随着住房需求的饱和,房屋成为“卷心菜价格”的可能性增加。这些也是十年来的城市房地产模式。

了解更多关于房地产和购房的信息,请注意这个数字。

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